Купувате апартамент в Поморие с инвестиционна цел и веднага се изправяте пред практическия въпрос: краткосрочен или дългосрочен наем? Туристи или постоянни наематели? Airbnb или дългосрочен договор? Даване на апартамент под наем е решение, което изисква ясна стратегия още преди покупката. Отговорът не е универсален и зависи от вашия инвестиционен хоризонт, от това колко активно искате да управлявате имота и от начина, по който искате да го ползвате и вие самите. В тази статия разглеждаме двата модела, за да можете да вземете информирано решение.
Какво е краткосрочен наем?
Краткосрочният наем означава даване на апартамента под наем за дни или седмици предимно на туристи, чрез платформи като Airbnb, Booking.com или Noshtuvka.bg. Моделът е особено популярен в туристически дестинации като Поморие, където летният туристически поток е значителен и нарастващ. За летния сезон на 2025 г. Поморие е отчело 98 350 пренощували туристи от 107 националности с ръст от 10,6% спрямо 2024 г. Зад тези числа стои реално и нарастващо търсене на краткосрочно настаняване, което директно подкрепя потенциала на този модел.
Прочетете още статията „Апартамент в Поморие: инвестиция или ваканционен дом?“
Предимства на краткосрочния наем
- По-висок потенциал за приход в пиковия сезон
Според анализи на AirROI (2026 г.), средната цена за нощувка в Поморие е 63 евро, а топ 10% от имотите генерират над 1 000 евро месечен приход в пиковите месеци. В сравнение, дългосрочният наем за същия период рядко надхвърля 600–700 евро месечно. Разликата в пиковите месеци при даването на апартамент под наем краткосрочно е съществена.
- Гъвкавост за собственика
При краткосрочния модел запазвате правото да ползвате имота, когато пожелаете. Тоест можете да блокирате определени дати за себе си и отдавате в останалото време. Това е особено ценно, ако планирате да прекарвате и вие лично ваканциите си в Поморие.
- Динамично ценообразуване
При краткосрочния наем можете да повишавате цената в пиковите периоди – юли, август, Великден, Нова година, и да я адаптирате според търсенето. Дългосрочният договор фиксира приходите за целия период.
- Поморие като целогодишна дестинация
Балнеоложкият туризъм в Поморие е стратегическо предимство пред чисто летните курорти. Санаториумите работят целогодишно, което означава потенциал за даване на апартамент под наем и в извън-летния сезон, макар и при по-ниски нива.
Предизвикателства при краткосрочния наем
- По-активно управление
Краткосрочният наем изисква значително повече усилия: комуникация с гости, организация на настаняване и напускане, почистване след всеки гост. Ако не живеете в Поморие, ще имате нужда от управляваща компания, която обикновено взима 20–30% от приходите.
- Сезонност и непредвидимост
Извън пиковия сезон заетостта пада значително. Данни на Booking.com показват, че заетостта в черноморските курорти може да се срине от над 80% през юли до около 30–40% в есенно-зимния период. Поморие, с балнеоложкия си туризъм, се справя по-добре от другите курорти в това отношение, но сезонният фактор е определящ.
- Начален разход за обзавеждане
Туристите очакват уютен и добре обзаведен апартамент с качествени снимки. Първоначалното обзавеждане може да струва около 8 000–15 000 лева и повече в зависимост от стандарта.
- Регистрация и данъчни задължения
При даване на апартамент под наем краткосрочно е задължителна регистрация в Министерство на туризма, дължи се туристически данък към общината, а доходите се облагат с 10% данък с право на нормативно признати разходи. При годишен оборот над 100 000 лева е необходима и регистрация по ДДС.
Какво е дългосрочен наем?
Дългосрочното даване на апартамент под наем означава отдаване за период от 6 месеца до няколко години на наематели, живеещи постоянно или поне продължително. Наемателят обичайно сам се грижи за обзавеждане и поддръжка на консумативи, което намалява ангажимента на собственика.
Предимства на дългосрочния наем
- Предвидимост и стабилност
Основното предимство на дългосрочното даване на апартамент под наем е финансовото спокойствие. Знаете точно колко получавате всеки месец, без зависимостта от сезона, без рекламни кампании, без комуникация с туристи. При добър наемател, имотът се управлява почти без усилие.
- По-улеснена поддръжка на имота
При дългосрочен наем наемателят е по-ангажиран с поддръжката на апартамента, той живее там и го третира като свой дом. При краткосрочния наем смяната на много гости може да доведе до по-бърза амортизация на обзавеждането.
- По-улеснен данъчен режим
При дългосрочното даване на апартамент под наем данъчното облагане е опростено с 10% данък върху 90% от дохода, без изискване за туристическа регистрация или ДДС регистрация при повечето собственици.
- По-малко административни задължения
Без резервации, без настанявания, без почистване след всеки гост. Подписвате договор и получавате наема всеки месец. За собственици, живеещи в друг град или в чужбина, това е съществено предимство.
- Нарастващ интерес от целогодишни жители
Поморие привлича нарастваща общност от целогодишни жители – хора, работещи дистанционно, пенсионери и чуждестранни граждани, избрали морето за постоянен дом. Търсенето на дългосрочно настаняване в Поморие расте особено за качествени апартаменти в ново строителство.
Предизвикателства при дългосрочния наем
- По-нисък приход в пиковия сезон
Дългосрочното даване на апартамент под наем не може да се възползва от пиковото лятно търсене по начина, по който краткосрочният модел може. Договорената наемна цена остава фиксирана, докато краткосрочният наем може да постигне три пъти по-висок приход за юли и август.
- По-ограничена гъвкавост
Ако имате дългосрочен наемател, не можете да ползвате имота, когато пожелаете. Договорът обвързва и двете страни и ако искате да продадете или промените модела, трябва да изчакате края на договорния период.
- Риск от проблемен наемател
При дългосрочното даване на апартамент под наем изборът на наемател е от критично значение. Лош наемател може да причини щети или да създаде затруднения при напускане. Проверката на наемателя предварително е задължителна стъпка.
- Комбинираният модел или най-доброто от двата подхода
Поморие предлага нещо, което чисто летните курорти не могат,а именно условия за комбиниран модел на даване на апартамент под наем. Отдавате краткосрочно на туристи през лятото, а за периода октомври–май намирате дългосрочен наемател.
Така покривате разходите целогодишно, запазвате гъвкавостта да ползвате имота в определени периоди и избягвате пълната зависимост от сезонното търсене. Именно балнеоложкият туризъм и нарастващата общност от целогодишни жители правят Поморие особено подходящ за този хибриден подход.
Кой модел е подходящ за вас?
Изберете краткосрочен наем, ако:
- Искате да максимизирате приходите в летния сезон
- Планирате да ползвате имота и вие лично
- Имате готовност за по-активно управление или работите с управляваща компания
- Имотът ви е в близост до плажа с добра локация
Изберете дългосрочен наем, ако:
- Търсите стабилен и предвидим месечен доход
- Живеете извън Поморие или в чужбина и искате минимален ангажимент
- Не планирате лично ползване на имота
- Предпочитате по-прост данъчен и административен режим
InterHomes: апартаменти, подходящи и за двата модела
Всички апартаменти в InterHomes са проектирани и изградени с мисъл за даването на апартамент под наем при двата сценария. Просторните тераси, качественото строителство клас „А“ и енергоефективните технологии привличат както туристи, търсещи комфортно краткосрочно настаняване, така и целогодишни жители, ценящи качеството на живот. Поморие е целогодишна туристическа и балнеоложка дестинация, което означава, че вашият имот има потенциал да генерира доход не само през лятото, но и в останалите сезони, при какъвто и модел да изберете.
Разгледайте апартаментите в InterHomes и се свържете с нас за безплатна консултация.
