Рекламата за имот има една цел: да ви накара да се обадите. Затова в нея винаги се говори за най-добрата цена, най-красивата гледка и най-оптимистичният срок. Това само по себе си не е измама, но между обявата и нотариалния акт често има разлика, която купувачът открива твърде късно.
Подбрахме шест обещания, които се срещат най-често в рекламите за имоти. Разберете какво обикновено стои зад тях и какво да попитате, преди да платите депозит.
Обещание 1: „Цена от … €/кв.м“
Думата „от“ не е проблем сама по себе си, използват я почти всички строители, включително и ние. Проблемът идва, когато купувачът не знае за какво точно се отнася тя.
Зад най-ниската цена в обявата обикновено стоят три неща:
- Най-неатрактивният апартамент в сградата – нисък етаж, северно изложение или без гледка. Останалите жилища могат да са с 10–20% по-скъпи.
- Цена без ДДС. При ново строителство, продавано от регистрирана по ДДС фирма, върху цената се начисляват 20% ДДС. При апартамент за €80 000 това са още €16 000.
- Цена върху общата площ. Цената на квадратен метър се умножава по площта заедно с идеалните части от общите части на сградата, а не само по площта, в която ще живеете.
Към това се добавят и разходите по самата сделка, които рекламите рядко споменават: местен данък при придобиване (определя се от общината), нотариална такса и такса за вписване от 0,1%.
Какво да попитате: „Каква е крайната цена на конкретния апартамент с ДДС?“ и „Какви са всички допълнителни разходи до получаването на нотариалния акт?“
Обещание 2: „На 5 минути от плажа“ и „с морска гледка“
„Пет минути“ не е мерна единица. Може да означава 300 метра пеша, а може и пет минути с кола извън сезона. Същото важи за „първа линия“, „до морето“ и „в близост до центъра“. Това са все изрази без точно значение.
С гледката е още по-деликатно. Снимките в обявата често са направени от последния етаж или с дрон, а „частична морска гледка“ понякога означава синя ивица между две сгради. Освен това гледката днес не е гарантирана утре: ако пред сградата има незастроен парцел, устройственият план може да позволява на него да се появи нова сграда.
Какво да попитате: „Колко метра е пешеходното разстояние до плажа?“, „Каква е гледката точно от моя апартамент и етаж?“ и „Какво предвижда планът за съседните парцели?“
В InterHomes посочваме разстоянията в метри, а не в минути и когато са 200 метра до плажа, и когато са 500. Гледката можете да видите сами чрез виртуален тур в реално време от конкретния апартамент.
Обещание 3: „Гарантирана доходност от наем“
Това е може би най-привлекателното обещание при морските имоти и най-трудното за изпълнение. Преди да му се доверите, разделете го на съставните му части.
- Брутна или нетна доходност? Рекламите почти винаги посочват брутната. От нея се изваждат управление, почистване, комисиони на платформите, поддръжка, сметки, данъци и обзавеждане.
- При каква заетост? Сметката „цена на нощувка × 120 дни“ предполага, че апартаментът е зает всеки ден през целия сезон. На практика има празни дни, слаби седмици и месеци извън сезона.
- Кой гарантира и с какво? „Гарантирана“ има смисъл само ако е записана в договор, с конкретна сума, срок и отговорна страна.
За ориентир: пазарни анализи за България посочват годишна доходност от наем около 4–5%, а невидимите разходи и периодите без наемател са основната уловка при този тип инвестиция. Обещания за двойно по-висок „сигурен“ процент заслужават подробни въпроси.
Поморие има реално туристическо търсене – 528 660 нощувки за летния сезон на 2025 г. Но търсенето е концентрирано в няколко месеца и никой коректен продавач не може да ви гарантира конкретна заетост.
Какво да попитате: „Това брутна или нетна доходност е и при каква заетост е изчислена?“ и „Има ли я записана в договор и кой носи отговорност, ако не се постигне?“
Обещание 4: „Акт 16 до края на годината“
Срокът в рекламата и срокът в договора са две различни неща. Първият е намерение, вторият е задължение. При покупка „на зелено“ значение има само вторият.
Забавянията при въвеждане в експлоатация не са рядкост и невинаги зависят от строителя, процедурите минават през няколко институции. Затова по-важният въпрос не е „Кога?“, а „Какво става, ако не стане навреме?“. В практиката има и по-тежки случаи: през 2025 г. медиите описаха строителна компания, която едностранно прекратява предварителни договори за почти завършени апартаменти и връща парите на купувачите без лихва след три години.
Проверете в предварителния договор:
- Има ли конкретна дата за Акт 16 и за предаване на апартамента?
- Каква неустойка дължи строителят при забава и от кой ден започва да тече?
- С колко време строителят може да удължи срока без последствия?
- При какви условия всяка от страните може да прекрати договора?
Какво да попитате: „На какъв етап е сградата днес и коя дата е записана в договора?“ и „Каква е неустойката при забава?“
За InterHomes IV казваме, че Акт 16 се очаква през септември 2027 г. – „очаква се“, а не „гарантирано“, защото това е честната формулировка, докато сградата се строи. InterHomes I вече е с издаден Акт 16.
Обещание 5: „Луксозно завършен“ и „до ключ“
Тези изрази нямат определение в закон. „До ключ“ при един строител означава напълно завършена баня, настилки и интериорни врати, а при друг – шпакловка и замазка. „Луксозен“ не означава нищо конкретно.
Визуализациите допълнително объркват. Те показват обзаведен апартамент с вградена кухня, осветление и климатици, които почти никога не са включени в цената. Същото важи за паркомястото и склада, в рекламата комплексът е „с паркинг“, но мястото се купува отделно.
Какво да попитате: „Може ли да получа писмена спецификация на довършителните работи – материали, марки и какво точно е включено?“ и „Паркомястото и складът влизат ли в цената?“
Спецификацията трябва да е приложение към договора. Ако съществува само в брошурата, не можете да се позовете на нея.
Обещание 6: „Последни апартаменти“ и „оферта само до края на месеца“
Изкуствената спешност е един от най-старите похвати в продажбите. Понякога е вярно, че са останали три апартамента. Понякога същите „последни три“ стоят в обявата от половин година.
Законът за защита на потребителите определя като нелоялна практика невярното твърдение, че една оферта е налична само за много ограничено време, когато целта е да бъдете лишени от възможност за информиран избор. Имотът е покупка за десетки хиляди евро, няма честна сделка, която да не може да изчака няколко дни, за да прочетете договора с адвокат.
Тук спадат и обявите „без комисиона от купувача“. Обикновено това означава, че комисионата се плаща от продавача и е заложена в цената.
Какво да попитате: „Мога ли да видя актуалния списък със свободните апартаменти и цените им?“ и „Мога ли да взема проекта на договора, за да го прегледам на спокойствие?“
Как да различите честната реклама от подвеждащата?
Правилото е едно: всяко обещание от рекламата трябва да може да се запише в договора. Ако продавачът е готов да го впише с числа, дати и отговорност, обещанието е реално. Ако започне да обяснява защо „това не се пише“, вече имате отговора си.
Добре е да знаете и че заблуждаващите търговски практики са забранени от Закона за защита на потребителите включително премълчаването на съществена информация като крайната цена с данъците. Но най-добрата защита остава вашата собствена проверка преди подписването, а не жалбата след него.
В InterHomes предпочитаме да кажем по-малко в рекламата и да изпълним всичко в договора. Посочваме разстоянията в метри, сроковете като очаквани, докато сградата се строи, а годишната такса за поддръжка с точната сума: €150 без ДДС. Не обещаваме гарантирана доходност, защото не зависи от нас, но с готовност ще ви покажем реалните числа за Поморие, за да си направите сметката сами.
Ако обмисляте покупка на апартамент в Поморие, задайте ни всички въпроси от тази статия, ще получите конкретни отговори, а не рекламни. Разгледайте апартаментите в InterHomes и се свържете с нас за безплатна консултация.
Прочетете още статията „5 въпроса, които почти никой не задава преди покупка на апартамент, а трябва“.
