Покупката на апартамент е едно от най-съдбоносните финансови решения в живота. И въпреки това повечето купувачи влизат в процеса, въоръжени само с въпроси за цената и квадратурата. Стандартните въпроси са важни, но не са достатъчни.
Има пет въпроса, които почти никой не задава, а са изключително важни преди покупката на апартамент.
Въпрос 1: „Каква е реалната квадратура, която ще ползвам?“
Това е въпросът, с чийто отговор много купувачи са неприятно изненадани вече след самото подписване.
В България квадратурата на апартамент се описва по два различни начина: застроена площ и жилищна площ. Разликата между двете може да е значителна – от 10% до 25% в зависимост от дебелината на стените, конфигурацията на сградата и начина, по който са включени общите части.
Освен това, в нотариалния акт се вписва т.нар. „самостоятелен обект“, включващ и идеалните части от общите части на сградата. Тоест купувате квадратура, която включва стълбищно пространство, коридори и технически помещения, а не само пространството вътре в апартамента ви.
Какво да попитате: „Каква е чистата жилищна площ без идеалните части и без стените?“ и „Как е изчислена общата квадратура в договора?„
При покупка на апартамент от InterHomes тази информация е достъпна и прозрачна включително архитектурните планове, от които можете да изчислите реалното разпределение.
Въпрос 2: „Терасата в моя ли имот е, и как е вписана?“
Терасата е едно от най-желаните предимства при покупка на апартамент особено при морски имоти. И именно тя е причина за едно от най-честите недоразумения между купувачи и строители.
В практиката на ново строителство в България терасата може да е включена в нотариалния акт по различни начини – като прилежаща площ с намалена стойност/ като самостоятелна обособена площ или изобщо да не фигурира отделно. Важно е да проверите нотариалните актове и плановете, за да разберете към кой обект е причислена квадратурата на терасата.
Има случаи, в които купувачи са платили за апартамент с „50 кв.м тераса“, а след предаването са открили, че терасата е вписана като обща площ или е на квадратура, различна от обявената.
Какво да попитате: „Как е вписана терасата в нотариалния акт и на каква квадратура?“ и „Тя самостоятелен обект ли е или прилежаща площ?“
Въпрос 3: „Какви са реалните разходи за живеене след нанасяне?“
Цената на апартамента е само началото. При покупка на апартамент в ново строителство купувачите рядко питат какви ще са реалните месечни и годишни разходи след нанасяне, а те могат да се окажат съществени.
Разходите, за които малко хора питат предварително, включват:
- Такса за поддръжка на общите части – при затворени комплекси с охрана, видеонаблюдение и поддръжка тази такса може да варира значително. При InterHomes тя е фиксирана на €150 годишно.
- Разходи за енергия – апартамент без добра топлоизолация може да удвои сметките ви за отопление и охлаждане. Енергийният клас на сградата е критичен фактор, за който повечето купувачи не питат.
- Данък сгради и такса смет – дължими ежегодно към общината. За Поморие те са на ниски нива, но трябва да влязат в калкулацията.
- Разходи за довършителни работи – ако купувате с „груб строеж“ или дори с „стандарт на завършеност“, реалните разходи за довеждане на апартамента до желаното ниво могат да добавят значителна сума към цената на покупката.
Какво да попитате: „Какъв е общият разчет за реалните разходи в рамките на първата година след нанасяне включително поддръжка, данъци и евентуални довършителни работи?“
Въпрос 4: „Какво се случва, ако реша да продам след 3–5 години?“
Повечето купувачи мислят за деня на покупката. Малко питат за деня на продажбата, а той може да дойде по-рано, отколкото очакват. При покупка на апартамент в ново строителство е важно да разберете ликвидността на имота тоест колко лесно ще можете да го продадете, на каква цена и при какви условия.
Ключови фактори за ликвидността включват локацията и близостта до морето. Апартаменти в пешеходна близост до плажа са значително по-лесни за продажба и на по-висока цена. Важни са и качеството на строителство и репутацията на строителя. Купувачите на вторичния пазар проверяват все по-внимателно кой е строил сградата.
Данъчен аспект: Капиталовите печалби от продажба на имот в България са освободени от данък след три години собственост. Ако продадете преди изтичането на три години дължите 10% данък върху печалбата.
Какво да попитате: „Какви са актуалните цени за подобни апартаменти в района и каква е историческата тенденция на поскъпване?“
Въпрос 5: „Какво точно купувам – апартамент или и нещо повече?“
Това е може би най-пренебрегваният въпрос при покупката на апартамент. Зад него стоят няколко конкретни теми, които са от съществено значение.
- Паркомясто и склад: Включени ли са в цената? Вписани ли са в нотариалния акт като самостоятелни обекти? Ако не са, как е уредено правото ви на ползване?
- Право на строеж: Ако земята не е собственост на строителя, а е с учредено право на строеж, за какъв период е учредено и какво се случва след изтичането му?
- Режим на сградата: Жилищна или смесена сграда? В смесените сгради (с магазини, офиси или хотелски обекти на партерните етажи) режимът на ползване и управление може да се различава съществено от чисто жилищните сгради.
- Банкова ипотека: Дали строителят е ипотекирал земята и сградата за финансиране на строителството? Ако да, как се освобождава конкретният апартамент от ипотеката при прехвърлянето?
Какво да попитате: „Какво точно влиза в сделката – апартамент, паркомясто, склад. и как е вписано всяко едно от тях?“
Защо тези въпроси почти никой не задава?
Отговорът е прост: купувачите са фокусирани върху емоцията на покупката, харесали са апартамента, готови са финансово и искат да се движат напред. Задаването на „неудобни“ въпроси изглежда като забавяне или недоверие. Реалността е обратната. Надежден строител не само няма нищо против тези въпроси, той ги очаква и отговаря на тях с пълна прозрачност. Ако строителят се колебае или избягва конкретен отговор, това е важен сигнал за вас самите.
При покупката на апартамент информираният купувач не е „труден клиент“. Той е клиент, когото правилният строител иска, защото доверието между двете страни е основата на добрата сделка.
В InterHomes вярваме, че покупката на апартамент трябва да е процес без изненади, нито по време на процеса, нито след подписването. Именно затова предоставяме пълна документация от първия ден, отговаряме на всеки въпрос включително посочените пет по-горе и придружаваме клиентите си на всяка стъпка от процеса.
Интерплан 11 ООД, с над 20 години опит и над 25 завършени сгради в Поморие, изгражда имоти с ясни условия, прозрачни договори и без скрити детайли.
Ако обмисляте покупка на апартамент в Поморие, нашият екип е готов да отговори на тези и на всички останали въпроси, преди да сте ги задали. Разгледайте апартаментите в InterHomes и се свържете с нас за безплатна консултация.
Прочетете още статията „10 неща, които да проверите преди покупка на апартамент“.
