В статията споделяме всички важни стъпки, ако чужденец купува имот в България.
България продължава да бъде една от най-достъпните и атрактивни дестинации в Европа за покупка на недвижим имот особено по Черноморието. Но за чуждестранните купувачи неизбежно възниква въпросът: може ли чужденец да купи апартамент в България, и ако “да” при какви условия?
Kакто при всяка правна тема, детайлите имат значение. В тази статия ще обясним точно какво е позволено, каква е разликата между покупка на апартамент и покупка на земя, какви документи са необходими и каква е ролята на нотариуса в целия процес.
Апартамент или само земя: ключовата разлика, която трябва да знаете
Важно е да разберете едно фундаментално разграничение в българското законодателство и то определя целия процес за чуждестранния купувач.
Апартаменти и сгради
Чужденци и чуждестранни юридически лица могат свободно да придобиват собственост върху жилища, офиси и други сгради в България без ограничения и без нужда от регистрация на фирма. Това означава, че апартамент ново строителство, какъвто предлага InterHomes в Поморие, може да бъде закупен директно на ваше име, независимо от вашето гражданство.
Земя и дворни места
При покупка на земя ситуацията е по-различна. Чужденци могат да притежават земя в България само чрез българско юридическо лице, например ЕООД или ООД. Изключение правят гражданите и фирмите от ЕС и ЕИП, които могат да придобиват земя при същите условия, приложими за българските граждани.
На практика това означава, че ако купувате апартамент каквато е ситуацията при повечето имоти в ново строителство в Поморие, процесът е улеснен и бърз, без значение дали сте гражданин на ЕС, на Великобритания, на Русия или на която и да е друга държава.
Граждани на трети страни: какво важи за тях?
Ситуацията за граждани извън ЕС включително руски граждани, купуващи апартамент в България също е ясна, макар и с малко по-различни параметри.
Физическите лица извън ЕС могат да купуват само сгради и помещения, но не и земя.
Важно изключение: след Брекзит гражданите на Великобритания не могат да купуват земя, освен чрез юридическо лице, но могат свободно да купуват апартаменти и сгради. Подобни правила важат и за граждани на Турция, САЩ и други държави извън ЕС.
Какви документи са необходими, когато чужденец купува имот в България?
Документацията при покупка на имот от чужденец е сравнително стандартна, но има няколко специфики, които трябва да имате предвид.
Основни лични документи
Чужденецът трябва да има ЕГН или ЛНЧ (личен номер на чужденец), необходим за нотариалната сделка и данъчните документи. Този номер обикновено се издава автоматично в процеса на сделката.
Документи за самоличност
Необходим е документ за самоличност на купувача – лична карта или паспорт.
Преводи и легализация
При покупка на имот от чужденец се изискват преводи и апостил за всички чуждестранни документи. Тъй като почти всички документи трябва да бъдат преведени с легализиран превод на езика на купувача, в определени случаи се изисква и присъствието на преводач, който да съпроводи изповядването на сделката при нотариуса.
Документи за самата сделка
Нотариусът обичайно изисква документ за собственост (нотариален акт, договор за дарение или съдебно решение), удостоверение за данъчна оценка от съответната община и скица или схема на имота от Агенцията по геодезия, картография и кадастър.
Ролята на нотариуса при сделка с чужденец
Нотариусът е централна фигура във всяка сделка с недвижим имот в България, а при покупка от чужденец неговата роля е с още по-голямо значение.
Задължително присъствие пред нотариус
Сделката задължително се сключва пред български нотариус, на български език. Това важи без изключение независимо от гражданството на купувача.
Преводач при сделката
Нотариалната заверка изисква присъствието на преводач, ако купувачът не говори български език. Ако не говорите български, нотариусът е длъжен да назначи преводач. Препоръчваме предварително да уточните този детайл с нотариуса, за да избегнете забавяне в деня на сделката.
Какво проверява нотариусът
Нотариусът проверява самоличността на страните, законността на собствеността и дали продавачът разполага с необходимите права да се разпорежда с имота. Нотариусът има право да изиска и допълнителни документи, които не са задължителни по закон, но са необходими в зависимост от конкретния случай, включително декларации за липса на задължения към НАП.
Вписване в Имотния регистър
Вписването в Имотния регистър е условието, при което реално възниква правото на собственост без него сделката не е напълно завършена. На практика това става автоматично чрез нотариуса, но е добра практика собственикът да направи допълнителна проверка.
Покупка от разстояние: възможно ли е без физическо присъствие?
Един от най-честите въпроси на чуждестранните купувачи е дали покупката изисква пътуване до България.
Чужденец може да закупи имот и без да присъства, като упълномощи адвокат или доверено лице. За целта се изготвя нотариално заверено пълномощно в държавата на купувача ако страната е член на Хагската конвенция, документът се снабдява с апостил, а след това се превежда и легализира на български език.
Това означава, че можете да завършите покупката на апартамент в ново строителство в Поморие, без да напускате дома си стига да имате надежден представител на място, който да защитава интересите ви.
Прочетете още по темата и в статията „Онлайн покупка на имот в България: Мисията възможна“.
Ипотечно кредитиране за чужденци
Чужденец може да купи имот с ипотечен кредит в България, ако отговаря на изискванията на българските банки, предлагащи ипотечни кредити на чужденци. Важно е да знаете, че не всички банки предлагат тази услуга, а изискванията към чужденците обикновено са по-строги от тези за българските граждани.
Препоръчваме да проучите кои банки работят активно с чуждестранни купувачи, преди да изберете финансиращ модел.
Какви разходи да очаквате?
Освен цената на самия имот, чуждестранният купувач трябва да предвиди и допълнителни разходи: нотариална такса и такса за вписване, местен данък при придобиване (обикновено 2-3%), както и годишен данък върху имота и такса смет, дължими ежегодно.
Допълнителни разходи могат да включват и такса за банков превод, възнаграждение на преводач и комисионна на посредник, в зависимост от конкретния случай.
Използвайте независима правна помощ
Много купувачи разчитат единствено на брокера или на нотариуса. Истината обаче е, че само независим адвокат, нает лично от вас, ще защити изцяло вашия интерес при покупка на имот.
Това е особено валидно за чуждестранни купувачи, които не познават в детайли българското законодателство и пазарната практика.
InterHomes: опит с чуждестранни купувачи в Поморие
Покупката на апартамент в Поморие от чужбина или като чуждестранен гражданин е процес, с който екипът на InterHomes работи редовно. Част от нашите клиенти са граждани на ЕС, на Великобритания, на Русия и на множество други държави, и за всеки от тях процесът е структуриран, прозрачен и съобразен с конкретната им ситуация.
Предлагаме пълно съдействие при дистанционна покупка, видеоконсултации, пълна юридическа документация и комуникация на български, английски и руски език.
За тези, които обмислят покупка на ново строителство в Поморие независимо дали сте гражданин на ЕС, на Великобритания, на Русия или на друга държава, нашият екип е готов да отговори на всеки въпрос, свързан с процеса, документацията и сроковете.
Разгледайте апартаментите в InterHomes и се свържете с нас за безплатна консултация.
