Болгария по-прежнему остаётся одним из наиболее доступных и привлекательных направлений в Европе для покупки недвижимости особенно на черноморском побережье. Однако у иностранных покупателей неизбежно возникает вопрос: может ли иностранец купить квартиру в Болгарии, и если да на каких условиях?
Как и в любом правовом вопросе, детали имеют значение. В этой статье мы подробно объясним, что именно разрешено, в чём разница между покупкой квартиры и покупкой земли, какие документы необходимы и какую роль во всём этом процессе играет нотариус.
Квартира или земля: ключевое различие, которое необходимо понимать
Существует фундаментальное разграничение в болгарском законодательстве, которое определяет весь процесс для иностранного покупателя.
Квартиры и здания
Иностранцы и иностранные юридические лица могут свободно приобретать в собственность жилые помещения, офисы и другие здания в Болгарии без каких-либо ограничений и без необходимости регистрировать юридическое лицо. Это означает, что квартира в новостройке такую предлагает InterHomes в Поморие может быть приобретена непосредственно на ваше имя, независимо от вашего гражданства.
Земля и земельные участки
При покупке земли ситуация иная. Иностранцы могут владеть землёй в Болгарии только через болгарское юридическое лицо например, ЕООД или ООД. Исключение составляют граждане и компании из государств членов ЕС и ЕЭП, которые могут приобретать землю на тех же условиях, что и болгарские граждане.
На практике это означает: если вы покупаете квартиру именно такова ситуация при большинстве объектов нового строительства в Поморие процесс является простым и понятным, независимо от того, являетесь ли вы гражданином ЕС, Великобритании, России или любой другой страны.
Граждане третьих стран: какие правила действуют?
Ситуация для граждан стран, не входящих в ЕС, в том числе для российских граждан, приобретающих квартиру в Болгарии, также ясна, хотя и имеет ряд особенностей.
Физические лица из стран, не входящих в ЕС, могут приобретать здания и помещения, но не землю.
Важное исключение: после Brexit граждане Великобритании не могут покупать землю иначе как через юридическое лицо, однако они вправе свободно приобретать квартиры и здания. Аналогичные правила действуют в отношении граждан Турции, США и других государств, не входящих в ЕС.
Какие документы необходимы, когда иностранец покупает недвижимость в Болгарии?
Документация при покупке недвижимости иностранцем в целом стандартна, однако существует ряд особенностей, о которых необходимо знать заранее.
Основные личные документы
Иностранный покупатель должен иметь болгарский ЕГН или ЛНЧ (личный номер иностранца) он необходим для нотариального оформления сделки и налоговых документов. Как правило, этот номер присваивается автоматически в ходе сделки.
Документы, удостоверяющие личность
Необходим документ, удостоверяющий личность покупателя, удостоверение личности или паспорт.
Переводы и легализация
При покупке недвижимости иностранцем требуются переводы и апостиль для всех иностранных документов. Поскольку практически все документы должны быть представлены в заверенном переводе, в ряде случаев также необходимо присутствие переводчика при подписании сделки у нотариуса.
Документы по сделке
Нотариус, как правило, требует правоустанавливающий документ (нотариальный акт, договор дарения или судебное решение), справку о налоговой оценке объекта от соответствующего муниципалитета, а также кадастровый план или схему недвижимости из Агентства по геодезии, картографии и кадастру.
Роль нотариуса при сделке с участием иностранного покупателя
Нотариус является ключевой фигурой в любой сделке с недвижимостью в Болгарии, а при участии иностранного покупателя его роль приобретает ещё большее значение.
Обязательное присутствие у нотариуса
Сделка в обязательном порядке заключается перед болгарским нотариусом на болгарском языке без исключений, вне зависимости от гражданства покупателя.
Переводчик при сделке
Нотариальное удостоверение требует присутствия переводчика, если покупатель не владеет болгарским языком. Если вы не говорите по-болгарски, нотариус обязан назначить переводчика. Рекомендуем заранее уточнить этот момент с нотариусом, чтобы избежать задержек в день подписания.
Что проверяет нотариус
Нотариус проверяет личность сторон, законность права собственности и наличие у продавца необходимых прав для распоряжения имуществом. При необходимости нотариус вправе запросить дополнительные документы, не являющиеся обязательными по закону, но требуемые в конкретной ситуации, в частности, декларации об отсутствии налоговой задолженности.
Регистрация в Имотном регистре
Регистрация в Имотном регистре является условием, при котором право собственности официально возникает без неё сделка не считается полностью завершённой. На практике это происходит автоматически через нотариуса, однако рекомендуется провести самостоятельную проверку.
Покупка дистанционно: возможно ли без личного присутствия?
Один из наиболее частых вопросов иностранных покупателей требует ли покупка поездки в Болгарию.
Иностранец может приобрести недвижимость без личного присутствия, уполномочив адвоката или доверенное лицо действовать от его имени. Для этого оформляется нотариально заверенная доверенность в стране проживания покупателя. Если эта страна является участницей Гаагской конвенции, документ снабжается апостилем, после чего переводится и легализуется на болгарском языке.
Это означает, что вы можете завершить покупку квартиры в новостройке в Поморие, не покидая свой дом при условии, что у вас есть надёжный представитель на месте, который будет отстаивать ваши интересы.
Подробнее по теме в нашей статье «Покупка недвижимости в Болгарии онлайн: миссия выполнима».
Ипотечное кредитование для иностранных покупателей
Иностранец может приобрести недвижимость в Болгарии с использованием ипотечного кредита, если он соответствует требованиям болгарских банков, предоставляющих ипотечные продукты иностранным гражданам. Важно знать, что не все банки предлагают данную услугу, а требования к иностранным заёмщикам, как правило, более строгие по сравнению с требованиями к болгарским гражданам.
Рекомендуем заранее выяснить, какие банки активно работают с иностранными покупателями, прежде чем выбирать модель финансирования.
Какие расходы следует ожидать?
Помимо стоимости самого объекта, иностранному покупателю необходимо предусмотреть дополнительные расходы: нотариальный сбор и сбор за регистрацию, муниципальный налог на приобретение недвижимости (как правило, 2-3%), а также ежегодный налог на имущество и сбор за вывоз мусора.
Дополнительные расходы могут включать комиссию за банковский перевод, вознаграждение переводчика и агентское вознаграждение в зависимости от конкретного случая.
Воспользуйтесь независимой юридической помощью
Многие покупатели полагаются исключительно на брокера или нотариуса. Между тем только независимый адвокат, нанятый лично вами, будет в полной мере отстаивать ваши интересы при покупке недвижимости.
Это особенно актуально для иностранных покупателей, которые не знакомы в деталях с болгарским законодательством и рыночной практикой.
InterHomes: опыт работы с иностранными покупателями в Поморие
Покупка квартиры в Поморие из-за рубежа или в качестве иностранного гражданина это процесс, с которым команда InterHomes работает на регулярной основе. Среди наших клиентов граждане государств ЕС, Великобритании, России и многих других стран, и для каждого из них процесс выстроен структурированно, прозрачно и с учётом конкретной ситуации.
Мы предлагаем полное сопровождение при дистанционной покупке, видеоконсультации, полный пакет юридической документации и коммуникацию на болгарском, английском и русском языках.
Если вы рассматриваете покупку квартиры в новостройке в Поморие независимо от того, являетесь ли вы гражданином ЕС, Великобритании, России или другой страны наша команда готова ответить на любой вопрос, касающийся процесса, документации и сроков.
Ознакомьтесь с квартирами InterHomes и свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации.
