На протяжении многих лет Болгария оставалась в тени крупных европейских рынков недвижимости — испанского, португальского, греческого, итальянского. Однако в 2025 и 2026 годах страна утвердилась как один из наиболее привлекательных рынков недвижимости в Европе для иностранных покупателей, сочетающий доступность, стабильность, членство в ЕС и качество жизни, которое Западная Европа с трудом может предложить по сопоставимой цене.
Цены на недвижимость в Болгарии выросли на 11,6% в годовом исчислении в 2024 году, опередив многие западноевропейские страны. И несмотря на этот рост, Болгария остаётся самым доступным рынком недвижимости в ЕС с существенным потенциалом для достижения уровня цен Центральной и Восточной Европы.
Так что же стоит за этими переменами и почему иностранные покупатели из Германии, Великобритании, Польши, Израиля и многих других стран выбирают Болгарию, а не другие европейские направления?
1. Болгария предлагает самые доступные цены на недвижимость в ЕС
Анализ цен на недвижимость даёт однозначную картину: София со средней ценой €2 100/м² примерно на 60% дешевле Лиссабона (€5 200/м²), на 70% дешевле Барселоны (€7 200/м²) и на 50% дешевле Праги (€4 500/м²).
На черноморском побережье — где InterHomes реализует свои проекты в Поморие — ситуация ещё более привлекательна для иностранных покупателей. Современные апартаменты с видом на море продаются по €1 200–2 000 за квадратный метр — это лишь малая часть средиземноморских цен. Для сравнения: за стоимость студии в Барселоне вы можете приобрести просторную двухкомнатную квартиру в шаговой доступности от Чёрного моря в Поморие в совершенно новом здании класса «А», с технологиями умного дома, энергоэффективными системами и панорамными видами.
2. Членство в ЕС
Болгария является полноправным членом Европейского союза с 2007 года. Это фундаментальное преимущество, которое отличает её от других доступных рынков за пределами ЕС. Для покупателей из государств — членов ЕС это означает, что полная защита европейского законодательства распространяется на вашу покупку. Для покупателей из стран, не входящих в ЕС, это означает, что ваши инвестиции размещены в стабильной, регулируемой и прозрачной правовой системе — со всеми защитными механизмами, присущими членству в Европейском союзе.
По состоянию на начало 2026 года Болгария не устанавливает квот на иностранное владение квартирами, то есть не существует ограничений на количество единиц в здании, которые могут принадлежать иностранцам. В Болгарии также отсутствует обязательная процедура государственного одобрения при покупке недвижимости иностранцем, что делает процесс более быстрым и простым по сравнению со многими другими странами.
Сочетание открытого доступа и защиты на уровне ЕС делает Болгарию одним из наиболее доступных рынков в Европе для иностранных покупателей.
3. Евро: валютный риск устранён
1 января 2026 года Болгария официально вступила в еврозону. Для иностранных покупателей недвижимости это существенное изменение. Принятие евро устраняет риск колебаний обменного курса для покупателей из еврозоны и упрощает ценообразование.
Для покупателей из Германии, Франции, Испании, Нидерландов и других стран еврозоны приобретение недвижимости в Болгарии теперь обеспечивает ту же валютную определённость, что и покупка в Лиссабоне или Мадриде. Никаких расчётов обменных курсов, никакой неопределённости относительно стоимости вашего актива в евро в следующем году.
4. Шенген — свобода передвижения без пограничного контроля
Вступление Болгарии в Шенгенское пространство в конце 2024 года упразднило пограничный контроль и сделало страну значительно более доступной и привлекательной для граждан ЕС.
На практике: вы летите в аэропорт Бургаса из Франкфурта, Варшавы, Лондона или Амстердама и направляетесь прямо в свою квартиру в Поморие без пограничных проверок, без паспортного контроля, без лишнего ожидания. Та же свобода передвижения, которой граждане ЕС пользуются по всей остальной Европе, теперь распространяется и на Болгарию. Для владельцев курортной или инвестиционной недвижимости это преимущество ощущается при каждом коротком визите.
5. Одни из самых низких налогов на недвижимость в Европе
Налоговый режим Болгарии для владельцев недвижимости является одним из наиболее конкурентоспособных в ЕС. Ежегодный налог на недвижимость в Болгарии исключительно низок — от 0,01% до 0,45% от оценочной стоимости, — а это означает, что владелец квартиры платит от €50 до €200 в год до вычета сбора за вывоз мусора. Для сравнения: владелец недвижимости во Франции или Германии платит ежегодные налоги, исчисляемые несколькими тысячами евро на сопоставимый объект.
Налог на доходы от аренды фиксирован на уровне 10%, независимо от статуса проживания, — значительно ниже, чем в большинстве западноевропейских стран. Для инвесторов, сдающих недвижимость в аренду на черноморском побережье, эти условия действуют независимо от того, проживаете ли вы в Болгарии или за рубежом.
Прирост капитала от продажи недвижимости освобождается от налога после трёх лет владения — дополнительный стимул для долгосрочных инвесторов, приобретающих объекты с последующей продажей.
6. Стоимость жизни: значительно ниже, чем в Западной Европе
Болгария неизменно входит в число стран ЕС с наиболее низким уровнем расходов на жизнь — фактор, который непосредственно влияет на качество жизни тех, кто здесь живёт.
Повседневные расходы — питание, продукты, транспорт, здравоохранение — ниже, чем в западноевропейских странах. Ужин на двоих в хорошем ресторане в Поморие стоит примерно столько же, сколько пара чашек кофе в центре Амстердама. Именно это является одним из ключевых факторов, обусловливающих растущую волну западноевропейских пенсионеров, приобретающих постоянное жильё на болгарском черноморском побережье.
Читайте также нашу статью «Иностранец покупает недвижимость в Болгарии: полное руководство о том, что необходимо знать».
7. Черноморское побережье
В рамках болгарского рынка недвижимости черноморское побережье занимает особое место. Побережье всё активнее переосмысливает себя как круглогодичное направление. Такие города, как Варна, Бургас, Созополь и прилегающие районы, развиваются в полноценные сообщества с растущей инфраструктурой.
Поморие, расположенное в 20 км от Бургаса и в 10 км от международного аэропорта, является частью этих перемен. В отличие от сугубо сезонных курортов, Поморие функционирует круглый год — благодаря бальнеологическому туризму, постоянному сообществу жителей и хорошо развитой городской инфраструктуре.
Почему InterHomes в Поморие?
В этом контексте проекты InterHomes в Поморие предлагают квартиры класса «А» в новостройках в развивающемся, круглогодичном черноморском направлении — по ценам, значительно ниже сопоставимых объектов на западноевропейских прибрежных рынках.
Независимо от того, приобретаете ли вы недвижимость для личного использования, получения дохода от аренды или долгосрочных инвестиций на одном из наиболее привлекательных рынков недвижимости Европы — аргументы в пользу Поморие и недвижимости в Болгарии никогда не были столь очевидными, убедительными и прозрачными.
Ознакомьтесь с квартирами InterHomes и свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации.
