Собственная недвижимость у моря может быть не просто местом для отдыха — она может стать работающим активом, приносящим реальный и стабильный доход. Всё больше людей покупают квартиру в Поморие не только для личного использования, но и с чёткой инвестиционной целью: сдавать её в аренду и получать стабильную отдачу от вложенных средств.

В этой статье мы рассмотрим, сколько реально можно заработать на аренде квартиры в Поморие, как выглядят две основные модели сдачи — краткосрочная и долгосрочная аренда, как работает сезонность и что необходимо знать об управлении и налогах.

Почему Поморие — сильный выбор для инвестиций в арендную недвижимость?

Поморие обладает редкой комбинацией характеристик, которая делает его особенно привлекательным для инвесторов в недвижимость:

1. В отличие от большинства черноморских курортов, активно работающих только летом, Поморие является круглогодичным туристическим и бальнеологическим направлением. Город привлекает гостей в течение всего года благодаря лечебной грязи и санаториям, работающим здесь уже не одно десятилетие.
2. Цифры подтверждают это. За летний сезон 2025 года в Поморие было зафиксировано 98 350 ночёвок туристов из 107 стран мира — рост на 10,6% по сравнению с 2024 годом, с более чем 528 660 зарегистрированными ночёвками за один сезон. За этими цифрами стоит реальный и растущий спрос на краткосрочное размещение.
3. На национальном уровне инвестиции в недвижимость остаются одним из наиболее надёжных способов сохранения и приумножения капитала в Болгарии. Покупка курортной недвижимости генерирует пассивный доход и позволяет сформировать диверсифицированный инвестиционный портфель.

Краткосрочная аренда в Поморие: что показывают данные

Платформы Airbnb и Booking по-прежнему остаются ведущим инструментом для получения дохода от аренды морской недвижимости, особенно в таких направлениях, как Поморие. Данные за период с апреля 2025 по март 2026 года свидетельствуют о стабильном и развивающемся рынке с хорошим потенциалом для инвесторов.

Согласно анализу AirROI (2026 г.), ключевые показатели краткосрочной аренды в Поморие выглядят следующим образом:

• Средний годовой доход: около €3 040
• Средняя цена за ночь: €63
• Средняя заполняемость: 35,2%
• Доход на доступную ночь: €23
• Среднее время бронирования: около 46 дней заранее

Рынок насчитывает более 150 активных объявлений. Несмотря на рост предложения, доходы и ночные ставки также растут — очевидный сигнал об усилении спроса.

Что это означает для инвесторов?

Поморие — относительно компактный рынок, а это значит, что хорошо расположенные объекты с качественным ремонтом способны показывать результаты значительно выше средних.

Для наглядности:

• Топ 10% объектов приносят более €1 000 в месяц в пиковые месяцы
• Хорошо представленные объекты стабильно зарабатывают более €730 в месяц

Это показывает, что при правильном подходе — удачном расположении, качественном исполнении и профессиональном управлении — доходность может быть существенно оптимизирована.

Преимущества краткосрочной аренды в Поморие

• Высокий потенциал дохода в летние месяцы
• Растущий спрос, несмотря на увеличение предложения
• Гибкость: возможность самостоятельно пользоваться объектом в удобное время
• Сравнительно доступный вход на рынок с понятным регулированием

Долгосрочная аренда: стабильная альтернатива

Для инвесторов, ориентированных на более предсказуемый доход, долгосрочная аренда является проверенным вариантом. На основе текущих наблюдений рынка в Поморие картина выглядит следующим образом:

• Студия / однокомнатная квартира: €200–350 в месяц вне сезона
• Двухкомнатная квартира: €350–600 в месяц
• Летние месяцы: возможен рост до €700–900 в месяц на более выгодных локациях

Сезонность в Поморие — и как с ней работать

Сезонность — реальный фактор для любой прибрежной недвижимости. Однако в Поморие она выражена значительно слабее, чем в сугубо летних курортах — именно благодаря бальнеологическому туризму, который не прекращается круглый год.

1. Пиковый сезон (июль–август): Максимальная заполняемость и самые высокие ночные ставки. Период для максимизации доходов от краткосрочной аренды.
2. Межсезонье (июнь, сентябрь): Хороший спрос при умеренных ценах. Подходит для личного использования или более длительных периодов аренды.
3. Бальнеологический сезон (осень–зима): Поморие привлекает туристов и пациентов, ищущих лечебные процедуры, в течение всего года. Санатории работают круглогодично — а значит, спрос на жильё не исчезает с окончанием лета.

Рекомендуемая стратегия для максимальной доходности: Сочетайте краткосрочную аренду летом с долгосрочными арендаторами (на 1–3 месяца) в период с октября по май. Такой подход покрывает текущие расходы круглый год и сохраняет гибкость: вы по-прежнему можете пользоваться недвижимостью в любое удобное время.

Как управлять арендной квартирой в Поморие?

Управление арендной недвижимостью требует определённой организации — особенно при краткосрочной модели. Существует два основных подхода:

• Самостоятельное управление

Вы размещаете объявление на выбранных платформах, общаетесь с гостями, организуете уборку и заселение самостоятельно. Вы сохраняете 100% дохода, но вкладываете значительное количество личного времени.

3. Управление через компанию

Специализированная компания по управлению курортной недвижимостью берёт на себя весь процесс — бронирования, уборку, заселение и общение с гостями. Комиссия, как правило, составляет 20–30% от дохода от аренды. Это идеальная модель для инвесторов, проживающих за пределами Поморие или за рубежом, желающих полностью делегировать операционные вопросы.

Налоговые обязательства при сдаче недвижимости в аренду

Краткосрочная аренда:

• Объект необходимо зарегистрировать как средство размещения в соответствии с болгарским Законом о туризме
• В пользу муниципалитета уплачивается туристический налог
• Доходы от аренды облагаются фиксированным налогом в размере 10% с вычетом нормативно признанных расходов
• Обязательна подача годовой налоговой декларации

Долгосрочная аренда:

• Регистрация в качестве средства размещения не требуется
• Применяется стандартное налогообложение дохода от аренды по фиксированной ставке 10%

Рекомендуем дополнительно проконсультироваться с местным бухгалтером или юристом для получения актуальной информации о налоговых требованиях. Команда InterHomes готова оказать профессиональную поддержку по данным вопросам, если вы выберете один из наших проектов для инвестиций.

На что обратить внимание перед инвестированием

Прежде чем приобретать квартиру в Поморие с целью сдачи в аренду, примите во внимание следующее:

• Локация решает всё. Близость к морю, центру города и инфраструктуре напрямую влияет на арендный потенциал. Квартиры в шаговой доступности от пляжа стабильно демонстрируют более высокую заполняемость и более высокую стоимость ночи.
• Качество строительства имеет значение. Новостройки класса «А» привлекают более требовательных арендаторов, готовых платить больше, и лучше сохраняют свою стоимость в долгосрочной перспективе.
• Управление требует планирования. Заранее определитесь, как вы будете управлять объектом — самостоятельно или через компанию — и с самого начала включите расходы на управление в расчёт доходности.
• Расходы на обслуживание необходимо учитывать. Платежи за содержание общих площадей, налоги, страховка и возможный ремонт должны быть предусмотрены в общем финансовом плане.

Квартиры InterHomes: созданы для круглогодичной аренды

Все квартиры в InterHomes спроектированы и построены с учётом обоих сценариев — личного использования и получения арендного дохода. Поморие является круглогодичным туристическим и бальнеологическим направлением, а значит, ваша недвижимость имеет потенциал приносить доход не только летом, но и в остальные три сезона.

Ознакомьтесь с доступными квартирами в InterHomes — с ключевыми преимуществами как для личного использования, так и для инвестиций с потенциалом арендного дохода. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации.