Всеки, който търси апартамент ново строителство, рано или късно ще се сблъска с понятията Акт 14, Акт 15 и Акт 16. За неопитен купувач тези термини звучат прекалено технически, но разбирането им е ключово за всеки, който купува имот на зелено или в процес на строителство. В статията ще обясним по достъпен начин какво представлява всеки един от тези документи, каква е разликата между тях, кога се издават и кога реално можете да се нанесете в новия си дом.
Защо Акт 14, Акт 15 и Акт 16 са важни за купувача?
Трите акта представляват задължителните етапи на контрол, през които преминава всяка сграда по българското законодателство съгласно Закона за устройство на територията (ЗУТ) и наредбите към него. С всеки от тях се удостоверява, че строителството отговаря на установените норми за съответния етап. Важно е да знаете, че всеки следващ акт се издава само въз основа на предходния. Не може да се издаде Акт 15, без да е налице Акт 14. И не може да се издаде разрешение за ползване на сградата без Акт 15.
Акт 14 – Грубият строеж е завършен
Какво представлява Акт 14?
Издава се, когато строителството достигне етапа на т.нар. „груб строеж“. Това означава, че сградата вече е физически изградена: фундаменти, колони, стени, плочи и покрив са завършени, но довършителните работи като изграждането на фасади, интериор, инсталации, тепърва предстоят.
Кой подписва Акт 14?
Документът се съставя и подписва от:
- Инвеститора
- Консултанта (строителния надзор)
- Проектанта
Защо Акт 14 е важен за купувача?
Акт 14 е особено значим от правна гледна точка, защото след неговото издаване може да се пристъпи към нотариалното прехвърляне на имота. Това означава, че купувачът може да получи нотариален акт и официално да се впише като собственик дори преди сградата да е напълно завършена. Строителят разполага с 5 години от издаването на разрешителното за строеж, за да достигне етап Акт 14. Ако не успее в този срок, разрешението за строеж отпада.
Съветваме ви, ако купувате апартамент на зелено, да проверите дали разрешението за строеж е валидно и колко от 5-годишния срок е изтекъл.
Акт 15 – Сградата е напълно завършена
Какво представлява Акт 15?
Акт 15 е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. С него строежът се предава от строителя на инвеститора. На практика това е официалното удостоверение, че строителните и монтажните работи са изпълнени съгласно одобрените проекти.
Кой подписва Акт 15?
Съставянето на Акт 15 изисква подписите на значително по-широк кръг от страни:
- Строителя
- Инвеститора
- Строителния надзор
- Проектантите по всички части на проекта
- Представители на експлоатационните дружества (електричество, ВиК и др.)
- Собствениците на обекти в сградата, тоест и вие като купувач
Защо Акт 15 е важен за купувача?
Акт 15 е непосредственото основание за издаване на Акт 16 (или Удостоверение за въвеждане в експлоатация). Без него не може да се стигне до разрешението за ползване на сградата.
Важно е да знаете, че при подписването на Акт 15 собствениците на апартаменти в сградата също участват. Ако сте закупили имот, вероятно ще бъдете поканени да подпишете този документ.
Акт 16 – Получавате ключовете
Какво представлява Акт 16?
Акт 16 е завършващият акт на строителния процес. Официалното му название е „Протокол за установяване на годността за ползване на строежа“ и с него се удостоверява, че обектът е изпълнен съгласно одобрените проекти и е годен да бъде въведен в експлоатация.
Това е документът, към който всеки купувач на ново строителство се стреми, защото след него можете законно да обитава имота, да регистрира настоящ и постоянен адрес и да ползва апартамента без никакви ограничения.
Важно разграничение: Акт 16 и Удостоверение за въвеждане в експлоатация
Тук е необходимо едно важно уточнение, което много купувачи не знаят:
- За сгради от I-ва до III-та категория (магистрали, мостове, по-мащабни обществени сгради) се издава Акт 16 от държавна приемателна комисия, а след него Регионалната дирекция за национален строителен контрол издава Разрешение за ползване.
- За сгради от IV-та до VI-та категория (жилищни и смесени сгради с ниско и средно застрояване, каквито са повечето жилищни блокове) не се издава Акт 16, а Удостоверение за въвеждане в експлоатация, което издава главният архитект на общината.
Какво се проверява при издаването на Акт 16?
При проверката за издаване на финалния акт се установява:
- Законността на построената сграда
- Дали сградата е строена по одобрени проекти
- Съответствието между фактически изпълненото строителство и одобрените проекти
Ако бъде открито несъответствие между одобрените проекти и реалното строителство, разрешение за ползване не може да бъде издадено, докато несъответствията не бъдат отстранени или узаконени.
Кога реално получавате ключовете?
Технически е възможно да получите ключовете и преди Акт 16 ако строителят ви ги предаде след Акт 15. Но да живеете законно в апартамента и да регистрирате адрес можете едва след издаването на Акт 16 (или Удостоверението за въвеждане в експлоатация).
Затова при покупка на ново строителство е важно:
- Да знаете на какъв етап е сградата в момента
- Какъв е прогнозният срок за Акт 16
- Да имате ясен договор с инвеститора относно тези срокове
Какво е важно да проверите като купувач?
Преди да подпишете предварителен договор за апартамент в ново строителство, задайте следните въпроси:
- Валидно ли е разрешителното за строеж? Проверете дали е в рамките на 5-годишния срок и дали Акт 14 е вече издаден.
- На какъв етап е строителството? Има ли издаден Акт 14 или Акт 15? Или сградата е все още на зелено?
- Какъв е прогнозният срок за Акт 16? Попитайте инвеститора за реалистична прогноза и проверете дали тя е вписана в договора.
- Прозрачна ли е документацията? Надеждният строител предоставя пълен достъп до строителните книжа и документацията по всяко време.
InterHomes: прозрачност на всеки строителен етап
Екипът ни предоставя пълна прозрачност на строителния процес. За всеки от проектите ни информацията за строителните етапи е достъпна и актуална. За тези, които обмислят покупка на апартамент в ново строителство в Поморие нашият екип е готов да отговори на всеки въпрос, свързан с документацията, сроковете и процеса на покупка.
Разгледайте апартаментите на InterHomes и се свържете с нас за безплатна консултация.
